Аренда земельных участков под водным объектом


Аренда водных объектов С. Казакова, журнал "Жилищное право", N 10, октябрь 2017 г. Вопросы регулирования арендных отношений в разрезе водных объектов мало освещены в профессиональной литературе и в настоящий момент представляют большой интерес с точки зрения правоприменения и судебной практики. Изначально сам перечень правовых норм, регулирующих эти специфические арендные отношения, является проблематичным и становится предметом рассмотрения судов различных инстанций.

Так, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.

Права на водный объект не приобретаются путем аренды земельного участка

Водный объект, как объект правоприменения, обладает интересной спецификой. С одной стороны, в соответствии с частью 1 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации поверхностные водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водным объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, а из положений статьи 11 Водного кодекса РФ следует, что пользование поверхностными водными объектами осуществляется на основании договора водопользования или на основании решения о предоставлении водного объекта в пользование.

С другой стороны, сама природа происхождения водного объекта может быть такова, что регулирование отношений по его аренде договором водопользования не представляется возможным. Действительно, при наличии водопреграждающих сооружений таких, как плотинанаходящихся, как и земельный участок, на котором они расположены, в законном владении какого-либо лица, говорить о данном водном объекте, как о поверхностном водном объекте в том значении, как оно определено Водным кодексом РФ, не верно.

Таким образом, основным ориентиром в данном вопросе является назначение земель, на площади которых расположен поверхностный водный объект, а также изучение характеристик самого объекта. Нередко в ходе судебного разбирательства устанавливаются не только характеристики поверхностного водного объекте, но и в этой связи принадлежность конкретного земельного участка и находящегося на нем поверхностного водного объекта тому или иному субъекту права.

Следует учитывать, что в собственности муниципального образования могут находиться только такие аренда земельных участков под водным объектом и покрытые ими земли, которые не имеют гидравлической связи с иными водными объектами и находятся за пределами водотоков, то есть замкнутые водоемы.

Если пруд расположен на водотоке реке, ручье, канале и включает в себя в качестве составной части такой водоток и покрытые им земли, которые в силу положений Водного кодекса РФ являются федеральной собственностью, такой водный объект может находиться только в федеральной собственности.

Так, Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.

Полезно знать:
Кто имеет преимущественное право выкупа земельного участка

Способ защиты нарушенных прав также специфичен в делах, связанных с водопользованием. В большинстве случаев в суде оспаривается сам факт передачи поверхностных водных объектов в пользование конкретному лицу.

Истцом, как правило, выступает Территориальное управление Росимущества, реже - иные надзорные государственные органы. В случае же если территориальное управление не является стороной договора аренды, надлежащим способом судебной защиты является виндикационный иск.

Так, согласно Постановлению Арбитражного суда Центрального округа от 03. Исследовав материалы дела, суд установил, что данный земельный участок имеет характеристики: Установив обстоятельства дела и дав оценку всем представленным доказательствам, суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Сама возможность аренды тех или иных водных объектов даже в ситуации, когда право аренды земельного участка с расположенным на нем водным объектом прошло государственную регистрацию и сведения внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, также становится предметом судебных разбирательств.

Также рекомендуем:
Договор о найме земли в аренду

В данном случае выявляется также масса проблем, начиная от наличия возможности распоряжения такими земельными участками у местной администрации, а также о сроках исковой давности в отношении уже прошедших государственную регистрацию сделок. В силу положений ч.

Аренда водных объектов (С. Казакова, журнал "Жилищное право", N 10, октябрь 2017 г.)

Так, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28. Суд указал, что несмотря на наличие сведений в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, срок исковой давности начинает течь с момента проведения уполномоченным органом, например, прокуратурой проверки в отношении указанных земельных участков и выявления нарушений, ставших причиной обращения в суд.

Таким образом, суд указал, что деятельность Территориального управления Росимущества направлена на управление землями, а не связана с выявлением нарушений интересов Российской Федерации другими участниками гражданского оборота, поэтому сам по себе факт государственной регистрации права аренды на спорные земельные участки не означает, что с указанного момента заинтересованное лицо могло знать о начале исполнения сторонами договора.

Иными словами, осуществляя государственную регистрацию права, Территориальное управление Росимущества может не обладать всей полнотой сведений в отношении объектов недвижимости и, соответственно, возможных нарушений в отношении режимов использования данных объектов как следствия государственной регистрации права. К аналогичному выводу пришел в Постановлении от 04. Суд пояснил, что вывод судов о том, что ТУ Росимущества о нарушенном праве могло узнать с момента постановки участка на кадастровый учет является ошибочным, поскольку участок был сформирован под сельскохозяйственную деятельность с категорией земель особо охраняемых территорий и объектов.

Комментарий к Ст. 102 ЗК РФ

Сведениями об имеющихся на этом участке объектах федеральной собственности Росимущества на тот момент не обладало. Даже отсутствие уверенности в наличии водного объекта на арендуемом земельном участке по мнению суда не может служить основанием для отказа в рассмотрении искового заявления.

То же Постановление от 04.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС - Глава 5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

Суд пояснил, аренда земельных участков под водным объектом возможное отсутствие водного объекта в реестре не свидетельствует о том, что существующий водный объект не может являться федеральной собственностью. Со ссылкой на письмо Федерального агентства водных ресурсов N 05-3320 от 04. Таким образом, суду надлежит при рассмотрении указанного дела привлечь уполномоченные государственные органы к участию в деле с целью установления факта наличия, а при наличии - и характеристик предполагаемого водного объекта.

Аналогичная практика прослеживается и в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31. Защищая свои интересы, арендатор обратил внимание суда, что спорный водный объект отсутствует в государственном водном реестре, однако суд руководствовался иными доказательствами фактического существования поверхностного водного объекта.

Режим предоставления участков, в составе которых находятся водные объекты, в аренду в том случае, если данные объекты могут быть предметом договора аренды в соответствии с действующим законодательством РФ, существенно отличается отсутствием обязательств по проведению торгов арендодателем и одновременным наличием обязательства арендатора получить лицензию на водопользование. Так, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26. Иная практика складывается в Московской области. Согласно Постановлению Десятого арбитражного апелляционного суда от 20.

Запрещенное и разрешенное использование земель

Суд указал, что нахождение на земельных участках водных объектов ручья и озера само по себе не является определяющим для правового режима земельного участка.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования.

А поскольку правовой режим земельного участка определяется именно из его принадлежности к категории земель и разрешенного использования, то при разрешении спора подлежат применению нормы Земельного кодекса РФ о землях сельскохозяйственного назначения и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а не о землях водного фонда.

При разрешении вопроса о подлежащих применению нормах законодательства следует руководствоваться принадлежностью земельного участка к категории земель, в данном случае - к землям сельскохозяйственного назначения, в связи с чем правовое регулирование осуществляется в соответствии с земельным законодательством. Иной пласт проблем связан с возможностью заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на данном участке в том случае, если в границах данного участка расположен поверхностный водный объект.

Комментарий к СТ 8 ВК РФ

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39. Исключительный характер права лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, на которых расположены указанные объекты, означает, что никто, кроме указанного собственника, не имеет права на приватизацию или приобретение в аренду такого земельного участка.

Так, Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11. Аналогичная практика прослеживается и в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 11. Собственник здания оспаривал отказ в предоставлении в собственность за плату земельного участка под зданием, указав, что испрашиваемый участок находится во втором поясе зоны санитарной охраны водозаборов р. Интересная судебная практика складывается вокруг договоров водопользования на вновь присоединенных территориях, а именно в Республике Крым и городе с особым статусом Севастополе.

Улиц, в чьем пользовании находятся водные объекты, возникла обязанность заключить договор водопользования на использование водного объекта и до момента получения договора водопользования исключить пользование водного объекта по видам деятельности, для которых согласно части 1 статьи 11 Водного кодекса Российской Федерации предусмотрено наличие договора водопользования.

Так, в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 06. Владение, пользование, распоряжение водными объектами, находящимися в собственности муниципальных образований, отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Статья 102. Земли водного фонда

Но, несмотря на наличие актуализирующего ранее заключенный договор аренды дополнительного соглашения, суд разъяснил, что в силу части 3 статьи 12 Водного кодекса договор водопользования признается заключенным с момента его государственной регистрации в государственном водном реестре.

В государственном водном реестре осуществляется государственная регистрация договоров водопользования, решений о предоставлении водных объектов в пользование, перехода прав и обязанностей по договорам водопользования, а также прекращения договора водопользования часть 2 статьи 31 Водного кодекса РФ.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

ВИДЕО: На аукционах на аренду земельных и водных объектов появились мошенники