Какие сделки с недвижимостью могут быть оспорены


Использование материнского капитала ставит под угрозу действительность сделок с недвижимостью? Несмотря на попытки исправить тенденцию внесения постоянных изменений в законодательство, появляются все новые и новые вопросы, которые необходимо решать в срочном порядке с целью защиты сторон сделки, в том числе интересов добросовестных приобретателей.

Придет время, и наше жилищное законодательство будет в том виде, когда все учтено, ну а пока хотелось бы обратить внимание на вопрос, который грозит обернуться большой проблемой для добросовестных приобретателей недвижимости, так как первые звоночки уже начали звучать. Как известно, собственник недвижимости, который приобрел свои метры в кредит, в связи с чем оформляется ипотека, вправе погасить кредиторскую задолженность за счет средств материнского капитала.

При этом количество ипотеки, которое закрывается за счет средств материнского капитала, увеличивается в геометрической прогрессии, что вполне логично. Есть ли риски для покупателей недвижимости, если объект был в ипотеке, и она погашена за счет средств материнского капитала? То же самое касается и объектов недвижимости, изначально купленных за счет средств материнского капитала.

Может ли сделка купли-продажи недвижимости быть оспорена, если нарушены права несовершеннолетних детей или второго супруга при использовании материнского капитала? Какую правовую позицию займет суд, выбирая между законными интересами добросовестных приобретателей и интересами несовершеннолетних детей?

Перечисленные вопросы являются важными с практической точки зрения как для сторон сделки, так и для различного рода специалистов, деятельность которых связана с оформлением сделок с недвижимостью, в том числе путем использования средств материнского капитала, но обо всем по порядку.

Когда сделка может быть признана недействительной

Реальные вопросы, появившиеся после совершения сделки купли-продажи недвижимости Покупатель квартиры, ответственно подойдя к решению вопроса о покупке недвижимости, нашел объект, который был в единоличной собственности физического лица. Объект недвижимости изначально продавцом покупался на кредитные денежные средства, соответственно, квартира была оформлена в ипотеку. Ипотека была погашена своевременно, задолженности перед банком у продавца квартиры не.

В рамках проведения сделки продавец квартиры предоставил покупателю весь необходимый пакет документов, в том числе свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, а также другие документы, которые свидетельствовали, что жилое помещение готово к продаже.

Оспаривание сделок с недвижимостью: разбираемся в деталях

В объекте недвижимости отсутствовали зарегистрированные лица. Сделка купли-продажи недвижимости состоялась в назначенное время, и, после проведения необходимых процедур, покупателем было получено свидетельство о праве собственности на объект уже на свое имя.

Наличные, безнал, ячейки, аккредитив. ДЕНЕЖНЫЕ РАСЧЕТЫ В СДЕЛКАХ с НЕДВИЖИМОСТЬЮ.

К сожалению, после совершения сделки, то есть после передачи денежных средств продавцу недвижимости и оформления права собственности на покупателя, покупателю стало известно, что продавец квартиры, погашая ипотеку, частично сделал это за счет средств материнского капитала, и этот факт был скрыт от покупателя.

Можно только себе представить, какие мысли посетили покупателя недвижимости с учетом того, что у продавца были несовершеннолетние дети, права и интересы которых при использовании материнского капитала должны быть учтены.

Согласно пункту 2 Правил подачи заявления о распоряжении средствами материнского капитала, утвержденных приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 26. Пакет документов, который необходимо приложить к заявлению в случае желания направить материнский капитал на улучшение жилищных условий, предусмотрен пунктом 6 Правил направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.

Согласно обязательству заемщик обязуется переоформить недвижимость на всех членов семьи в долях в течение шести месяцев после снятия обременения с недвижимости в виде ипотеки. Другими словами, если погашаешь ипотеку, приобретаешь жилье, строишь дом за счет материнского капитала, то будь готов к тому, что необходимо оформить недвижимость в долях на всех членов семьи, то есть на супруга и детей. В противном случае не будет исполнено нотариально заверенное письменное обязательство, копия которого предоставляется в Пенсионный фонд Какие сделки с недвижимостью могут быть оспорены.

Оспаривание сделок с недвижимостью: разбираемся в деталях

Но, как показала практика, ранее данное письменное обязательство далеко не все собственники спешат выполнить, в том числе при наличии определенного умысла, что в конечном итоге крайне негативно может сказаться на интересах добросовестных приобретателей. Кто может оспорить сделку купли-продажи, если собственником не исполнено обязательство в связи с использованием материнского капитала, а квартира продана добросовестному покупателю?

Прежде всего, оспорить продажу недвижимости может супруг продавца, если посчитает, что его права нарушены, так как продавцом не исполнено письменное обязательство о переоформлении недвижимости в долях на всех членов семьи.

С этой целью супруг продавца недвижимости вправе обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением с требованием признать сделку купли-продажи недвижимости между продавцом и добросовестным приобретателем, которой в том числе нарушены права несовершеннолетних детей, недействительной. Органы опеки и попечительства в соответствии со своими полномочиями, установленными Федеральным законом от 24. Органы прокуратуры, осуществляющие надзор за соблюдением и исполнением законов, действующих на территории России при поступлении сведений о нарушениях вправе предпринять меры прокурорского реагирования, если в результате сделки купли-продажи недвижимости нарушены права несовершеннолетних детей.

Дополнительным заинтересованным лицом, которое вправе оспорить сделку купли-продажи недвижимости, в данном случае может какие сделки с недвижимостью могут быть оспорены Пенсионный фонд РФ, так как именно он получал от владельца сертификата собственника квартиры письменное обязательство о переоформлении недвижимости на всех членов семьи.

Таким образом, у покупателя недвижимости, которая ранее продавцом приобретена с использованием средств материнского капитала, но не оформлена должным образом на всех членов семьи, есть достаточно оснований полагать, что вышеперечисленные лица обратятся в суд с целью признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.

Проще говоря, у добросовестного покупателя в суде оппоненты один другого краше, в их числе, в зависимости от обстоятельств, представители органов опеки и попечительства, Пенсионного фонда РФ и прокуратуры. Что ждет добросовестных приобретателей в суде? Судебная практика складывается порой непредсказуемым образом, но тем не менее об ее перспективах следует упомянуть. При данных обстоятельствах можно говорить, что сделка по продаже такой недвижимости, когда речь идет о нарушении законных прав второго супруга и несовершеннолетних детей, является оспоримой.

К сделке, являющейся оспоримой, при необходимых на то условиях могут быть применены положения о последствиях недействительности сделок.

Когда сделка может быть признана недействительной

Согласно части 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке. Другими словами, покупатель недвижимости, то есть добросовестный приобретатель, теряет купленную квартиру, так как она по решению суда должна вернуться продавцу и быть оформлена в последующем на всех членов его семьи.

В свою очередь продавец обязан вернуть покупателю недвижимости денежные средства, уплаченные ему за квартиру. Если квартира на сто процентов будет возвращена покупателем продавцу, то денежные средства с продавца покупателю придется еще взыскивать через судебных приставов-исполнителей, так как никто не хочет добровольно отдавать деньги, ссылаясь на то, что они уже потрачены.

Также рекомендуем:
Отсрочка по выселение из жилого помещения

Если же продавец квартиры имел умысел на продажу квартиры с тем, чтобы потом сделку оспорить, то в таком случае покупателю вернуть деньги практически невозможно.

Такова жизнь, и добросовестный приобретатель остается как всегда с носом. Обязанность вернуть все полученное сторонами по сделке, признанной недействительной, в том числе по сделке с использованием материнского капитала, подтверждается и судебной практикой. Например, это следует из постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.

Полезно знать:
Какие документы при переуступке прав на недвижимое имущество

Ответственность собственника недвижимости при неисполнении письменного обязательства о переоформлении объекта на всех членов семьи в случае продажи объекта Письменное обязательство собственника недвижимости, которая приобретена за счет материнского капитала, или погашена ипотека за его счет, является обязательством, предусмотренным статьей 307 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 310 Гражданского кодекса РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств. В случае неисполнения обязательства по переоформлению недвижимости члены семьи собственника имущества вправе в рамках гражданского судопроизводства восстановить свои права, то есть получить в собственность доли жилого имущества.

С другой стороны, покупатель недвижимости, который вернул денежные средства продавцу в силу признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной, вправе защитить свои интересы путем направления заявления о преступлении в правоохранительные органы, если есть доказательства того, что продавец имел корыстный умысел при продаже квартиры и специально не переоформил ее на членов семьи. Хотя следует признать, что привлечь продавца квартиры к уголовной ответственности представляется делом сложным, а при определенных обстоятельствах и невозможным.

Какие сделки с недвижимостью требуют удостоверения нотариуса 

С учетом опыта взаимодействия с судебными приставами-исполнителями и их эффективностью работы покупателю остается надеяться только на чудо, а продавец, по сути, за свое правонарушение ответственности не понесет, или, по крайней мере, эта ответственность будет мизерная. Как застраховаться от рисков добросовестному покупателю? При обстоятельствах, когда продавец недвижимости не несет какой-либо существенной ответственности за сделку, которая в перспективе может оказаться спорной, покупатели обязаны сами побеспокоиться о безопасности сделки и о своих интересах.

Но как это сделать? Где получить информацию, что недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала, или при погашении ипотеки использовался материнский капитал? Если квартира приобреталась за материнский капитал, то при достаточности ума у покупателя необходимо посмотреть договор купли-продажи недвижимости. Возможно, в нем есть упоминания о материнском капитале. Покупателю недвижимости не удастся получить информацию из Пенсионного фонда РФ о том, на какие цели гражданином потрачены средства материнского капитала, но покупатель вправе просить продавца на сделку принести справку из Пенсионного фонда РФ касательно материнского капитала и целей его использования.

По соответствующему запросу Пенсионный фонд РФ обязан ответить продавцу недвижимости о том, когда и на какие цели продавцом был использован материнский капитал, и использовался ли он. Кроме того, покупатель вправе просить у продавца недвижимости написать расписку о том, что материальный капитал не использовался для целей улучшения жилищных условий.

Если первоначально недвижимость приобреталась продавцом за кредитные денежные средства, то покупателю имеет смыл просить продавца запросить в банке справку о том, что при погашении кредиторской задолженности не использовались средства материнского капитала.

Другие новости по теме

Других возможностей установить факт использования средств материнского капитала при покупке недвижимости или погашения кредита за счет капитала у покупателей в настоящее время. Выводы и рекомендации Нет никаких сомнений в том, что в очередной раз добросовестные приобретатели остаются в накладе в связи с недоработками, которые имеются в жилищном законодательстве РФ.

По сути, у покупателей недвижимости нет никаких возможностей проверить факт использования материнского капитала при покупке продавцом своей квартиры какие сделки с недвижимостью могут быть оспорены при погашении ипотеки за счет материнского капитала.

Все зависит от доброй воли продавца, который может пойти навстречу покупателю и получить справки из соответствующих организаций касательно неиспользования материнского капитала на улучшение жилищных условий. При этом у продавца недвижимости есть возможность подделать необходимые справки, если есть изначальный умысел на невозврат денежных средств в результате признания сделки недействительной.

В данном случае при существующей проблеме для добросовестных приобретателей можно рекомендовать законотворческим органам внести изменения в действующее законодательство, которыми предусмотреть возможность для покупателей в рамках сделок с недвижимостью получать историю квартиры. В истории квартиры или другого объекта недвижимости должны быть отражены сведения о том, когда и какие действия проводились с недвижимостью. В том числе в истории квартиры должны быть отражены сведения о том, что собственник покупал квартиру за счет средств материнского капитала или гасил ипотеку за его счет.

Сведения могут выдаваться в обезличенном виде, что исключит возможность незаконной передачи охраняемой законом тайны. Вероятней всего такая история квартиры может выдаваться в виде выписки по запросам в Росреестр, который и обязан будет систематизировать факты из истории конкретного объекта недвижимости.

Оспаривание сделок с недвижимостью: разбираемся в деталях

История квартиры, выдаваемая покупателям недвижимости, в конечном итоге позволит существенно сократить статистику спорных ситуаций по сделкам купли-продажи недвижимости с использованием средств материнского капитала.

Ведущее издание в области управления бизнес - процессами и человеческими ресурсами, системы компенсаций, подбора, оценки, проверки, мотивации и стимулирования персонала, преодоления оппортунизма и достижения лояльности персонала.

ВИДЕО: ИПОТЕКА СБЕРБАНКА 6% ПОЧЕМУ НЕ КУПИЛИ НОВОСТРОЙКУ АРЕНДА КВАРТИР СТРАХОВАНИЕ СДЕЛОК Записки агента