Оценка рисков при сделках с недвижимостью


Ни в одной, ни даже в цикле статей невозможно рассказать обо всех рисках, которые могут ожидать вас при реализации того или иного проекта в области недвижимости. Во-первых, существует огромное множество видов сделок, связанных с недвижимостью: Иногда фактически одна сделка оформляется при помощи нескольких для оптимизации налогообложения.

Во-вторых, риски, связанные с ними, многочисленны: В связи со сказанным автор данной статьи ставит своей целью рассказать об общем алгоритме оценки сделок с недвижимым имуществом.

Более того, отдельные виды рисков могут быть связаны между. И, не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать.

Оценка рисков при сделках с недвижимостью

В одно агентство недвижимости, находящееся в Москве, поступил следующий заказ от клиента: Продажами заниматься должны конкретные люди брокерытак как предполагается длительная реализация проекта. А значит, было бы логично, если бы они жили в этом городе. То есть агентству недвижимости в Москве необходимо было найти в Краснодаре агентов по продаже недвижимости и заключить с ними либо трудовой, либо гражданско-правовой договор.

Сразу же возникает ряд вопросов: Если люди будут работать в Краснодаре, то принимать их следует либо в отдельное юридическое лицо, либо в территориально обособленное подразделение например, филиал уже имеющегося агентства недвижимости.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

А ни того, ни другого в момент заказа проекта у агентства недвижимости не. Если принимать людей по гражданско-правовому договору, не будет ли каких-нибудь рисков?

Полезно знать:
Уфмс снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего

Люди, которые отвечали за разработку проекта, категорически не хотели заниматься даже постановкой на учет обособки, не говоря уже о регистрации филиала. Поэтому оценка рисков при сделках с недвижимостью конечном итоге было придумано несколько вариантов оформления брокеров на работу: На некоторых рисках, которые мне пришлось описывать в заключении к каждому из предложенных вариантов, мы подробнее остановимся чуть ниже. Однако в целом практически за всеми предложенными схемами обхода открытия филиала виделся общий весомый риск.

Дело в том, что в соответствии со ст. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение.

При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца. В соответствии с налоговым законодательством по обособленному структурному подразделению должна сдаваться отдельная отчетность, которую, естественно, никто сдавать не собирался — каждая схема реализации проекта строилась на том, что обособленного подразделения как бы. Так как де-факто под гражданско-правовыми отношениями фактически в большинстве схем скрывались трудовые, нарушался ТК РФ, что могло в соответствии с КоАП РФ повлечь дисквалификацию руководителя организации.

Более того, с агентством недвижимости третьим лицом был заключен лицензионный договор, в котором было указано, что один из товарных знаков предоставляется ему с условием того, что это агентство недвижимости не будет совершать налоговые правонарушения. В противном случае товарный знак отбирался, а агентство выплачивало правообладателю огромные штрафы.

Таким образом, одна причина фактически порождала наличие и трудовых, и административных, и налоговых, и гражданско-правовых рисков. Данный пример наглядно иллюстрирует, что отдельные виды правовых рисков могут быть тесно связаны между собой и возникновение одних автоматически повлечет за собой возникновение. Описанный в статье пример был в моей реальной практике. Тогда, для того, чтобы реализовать проект я предложила заключить договор простого товарищества между агентством недвижимости и агентством по подбору персонала, которое занималось поиском людей под реализацию данного проекта и готово было принять их на работу и в свою компанию.

Далее в рамках договора простого товарищества эти люди бы искали персонал, агенство недвижимости же вносило иной, посильный вклад в простое товарищество.

Так как имущества в собственности и персонала у самого агентства недвижимости не было — налоговые риски были минимальны. Это решение многим понравилось. Однако впоследствии руководство компании вообще решило отказаться от реализации проекта.

ОЦЕНКА РИСКОВ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Если это так, то перед нами действительно более чем хорошее юридическое заключение. Но одно дело сказать обо всех возможных рисках, другое — оценить их вероятность.

Возьмем, например, ту же самую вексельную схему продажи квартир. Помимо гражданско-правовых рисков, продавец гипотетически рискует быть привлеченным к налоговой ответственности, а если он вдруг решит продать квартиру в строящемся доме во второй раз, а первому покупателю-вексельнику отдаст деньги, — привлеченным к уголовно-правовой ответственности за мошенничество.

Оценка рисков при заключении сделок по приобретению предприятия

Однако если конкретные примеры привлечения к налоговой ответственности за использование вексельной схемы привести можно, то к уголовно-правовой — достаточно трудно. То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие формально могут присутствовать, но на практике вероятность того, что лицо действительно будет привлечено к ответственности, будет не столь велика. Конечно, если, например, юрист на практике работает с органами правопорядка, он знает, какие статьи в УК РФ работающие, а по каким очень сложно возбудить уголовное дело и тем более довести его до суда.

Но если такого опыта нет, по уголовным делам можно смотреть соответствующую статистику, по налоговым — арбитражную практику и т.

Юридическая помощь для граждан Гатчинского района Ленинградской области

Риск признания договора незаключенным Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В зависимости от того, о какой конкретно сделке с недвижимостью идет речь, будут определяться существенные условия соответствующего договора. Например, в договоре купли-продажи недвижимости это объект продажи и цена. Найти существенные условия, которые являются таковыми в силу закона, в большинстве случаев и для неюриста не составит труда. Достаточно открыть Гражданский кодекс или иной закон, которым регламентирован порядок заключения данного договора например, если речь идет о договоре долевого участия в строительстве, это Федеральный закон от 30.

Однако бывают достаточно сложные ситуации.

Минимализация рисков при покупке квартиры

Очень много споров ведется по поводу того, какие существенные условия договора должны быть указаны в договоре соинвестирования строительства. Существует точка зрения, согласно которой это смешанный договор, включающий в себя черты договора простого товарищества и строительного подряда. А значит, делается вывод: Другие юристы, наоборот, не согласны с данной точкой зрения. Судебная практика по данному вопросу тоже противоречива см. В очень многих договорах, связанных с недвижимостью, существенными условиями в силу закона являются условия о сроке: Прописать их корректно достаточно сложно.

Правила определения сроков содержатся в статье 190 ГК РФ, согласно которой срок может быть определен указанием на конкретную дату, обозначением периода времени и указанием на событие, которое оценка рисков при сделках с недвижимостью неизбежно наступить. Если вы согласовали срок путем указания на событие, которое может не наступить, срок считается несогласованным. Между тем неизбежность наступления многих событий, на которые зачастую ссылаются в договорах, довольно сомнительна.

Срок передачи объекта привязывают к вводу в эксплуатацию, срок окончания строительства — к проведению какой-то глобальной выставки или презентации и т. Так как существенными условиями договора считаются не только те, которые прямо названы в законе, но и те, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, то фактически все условия договора становятся существенными.

А значит, необходимо убедиться, что все они согласованы. Это касается, например, согласования любых сроков, которые вы не обязаны указывать в силу закона в договоре, но решили указать. Значит, необходимо убедиться, что и они прописаны корректно и что нет ссылки на событие, которое может не наступить. Риск признания сделки недействительной Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом оспоримая сделка либо независимо от такого признания ничтожная сделка.

КОМПЛЕКСНОСТЬ ОЦЕНКИ РИСКОВ В СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре в том числе тогда, когда полученное выражается оценка рисков при сделках с недвижимостью пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. При оценке рисков, касающихся недействительности сделки, следует учитывать предписания Пленума ВАС, изложенные в Постановлении от 10. Процедура оценки в данном случае договора, связанного с недвижимостью, в принципе не отличается от стандартной процедуры оценки других договоров: Что касается возможности признания договора недействительным в связи с тем, что сделка будет определена как мнимая или фиктивная, то здесь риски связаны со сделками, когда формально одна сделка в целях налогообложения оформляется как другая.

Однако в соответствующей переквалификации сделки больше заинтересован налоговый орган, а не контрагент. О налоговых рисках, связанных с признанием соответствующей сделки мнимой или притворной, речь пойдет чуть ниже. Иные гражданско-правовые риски Это риск невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр.

Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности.

Так, например, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний согласно императивным нормам ГК РФ может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке. Агентский же договор разорвать не так. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента.

Риски продавца

Остановимся на этих пунктах подробнее. Риск признания договора незаключенным Признание договора незаключенным может повлечь за собой не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия.

В соответствии со статьей 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные понесенные налогоплательщиком. Затраты, произведенные по договору, который не заключен, так же как и принятый к вычету НДС, необоснованны. Судебная практика подтверждает наличие у налоговиков права предъявлять в суд иски, оспаривающие такие договоры см.

ФАС Московского округа от 07. Ибо практики предъявления налоговиками претензий в таких случаях оценка рисков при сделках с недвижимостью Риск признания сделки недействительной Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия.

Дело в том, что согласно пункту 11 статьи 7 Закона РФ от 21. Постановление Пленума ВАС от 10. Рекомендации Пленума в целом таковы: Статью 170 ГК РФ можно применять для того, чтобы доказать, что сделка была мнимой или фиктивной, если такая сделка была заключена для того, чтобы минимизировать налоги.

Но в случае если налоговики, переквалифицировав сделку, предъявят иск в суд, они не вправе требовать взыскания всего полученного по сделке в доход государства, а могут лишь снять с налогоплательщика расходы, НДС, наложить штрафы и начислить пени. Конкретный пример такой сделки, которая может быть оспорена налоговиками со ссылкой на статью 170 НК РФ, — это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства когда вместо заключения договора долевого участия или договора соинвестирования заключается предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя.

Риски, связанные с контрагентом Следующий шаг в оценке налоговых рисков — проверка контрагента, которая стала актуальной после издания Приказа ФНС России от 14.

В первоначальном тексте статьи в данной части текста было написано про контроль цен в соответствии со ст. В настоящее время естественно необходимо проверять сделки на то, попадают ли они под категорию контролируемых и если да, является ли их цена рыночной.

Проверка обоснованности расходов Часто сделки, связанные с недвижимостью, довольно рискованны.

Риски при купле-продаже бизнеса

Так, многие агентства недвижимости, помимо поиска самого клиента по агентскому договору, оказывают принципалу услуги по рекламе соответствующих объектов недвижимости, привлекая для этого третьих лиц. Однако для того чтобы принципал не знал, сколько денежных средств агент действительно потратил на рекламу, а сколько составила его маржа, в договоре пишется, что подтверждающие расходы документы принципалу не предоставляются.

В данном случае заказчику стоит задуматься о том, что данный агентский договор рискован с неналоговой точки зрения. Особое внимание в сделках с недвижимостью стоит обращать на долгосрочные договоры генеральный подряд, подряд, субподряд, договор между застройщиком и заказчиком, если это разные лицатак как именно в договоре должен был прописан четкий механизм оплаты работы, предоставления подтверждающих документов и т.